“三高”土地市场面临哪些问题

　　进入5月份，全国多地掀起一轮拍地热潮。包括上海、北京、合肥、南京、杭州、武汉等在内的一二线城市土地拍卖火爆，呈现高总价、高单价（楼面价）、高溢价的“三高”特点。

“三高”土地市场面临哪些问题

　　据统计，今年前5个月，一线城市和核心二线城市已经累计出现39个总价地王、81个单价地王。非理性的土地市场，令不少业内人士开始担忧。哪些因素造成这一轮地价如此疯涨？地价攀升存在哪些风险？对于商品房市场又会带来哪些影响？
　　新闻背景
　　土地交易再掀热潮
　　依托市场基本面的好转，地王率先在部分热点二线城市抬头。
　　来自克而瑞的数据显示，今年一季度，300个城市土地成交16092万平方米，同比减少12%，出让金4408亿元，同比增加4%。从北上广深等一线城市来看，由于供地计划推出较晚，一定程度上也导致前4个月一线城市土地出让节奏出现明显放缓。但进入5月之后，伴随多宗地块的集中入市，一线城市地王频出，与此同时，二线城市的热点也继续提升。
　　同策咨询研究部数据显示，今年前5个月，北上广深等一线城市出现10个总价地王（按照总价40亿元以上的地块来计算），其中北京2个、上海6个、深圳2个；同样，一线城市也有12个楼板价地王（按照2.5万元/平方米以上的标准计算）成交，其中，北京3个、上海8个、深圳1个。
　　前5个月，二线城市当中，出现29个总价地王（按照总价30亿元以上的地块来计算），其中南京13个、苏州7个、杭州3个；同样，二线城市也有69个楼板价地王（按照1.5万元/平方米以上的标准计算）成交，其中，杭州15个、苏州15个、南京12个。
　　总的来看，今年1-5月一线城市、二线城市出现39个总价地王、81个楼板价地王。另据一项统计显示，今年以来，22个热点城市“三高”地块达118宗，其中有51宗地溢价率在100%以上，最高达400%。而在上一个“地王年”2013年，全国的“地王”数量也不过60幅。
　　业内普遍预计，6月地价仍将继续攀升。据中原地产研究部统计数据显示，6月前3天，20大标杆房企拿地金额合计高达244.65亿元，从拿地均价看，6月以来，标杆房企获得的75.69万平方米土地，平均楼面价高达3.23万元/平方米，而今年前5个月平均楼面价仅有4800元/平方米，提升了6倍还多。
　　对话*
　　1、供应少、不差钱造成高地价
　　什么逻辑支撑这一轮地价如此疯涨？
　　新城控股副高级总裁欧阳捷：支撑地价疯涨的逻辑有三：一是供求失衡。地王都出现在热点一二线城市，而这些城市住房供求都是失衡的。二是大水漫灌，货币超发。对应于钱的一切东西都变得值钱，不动产更加值钱。三是一些国企资金充沛，只有拿地才不会导致国有资产流失，而且土地价格越高净资产越高。
　　易居研究院智库中心研究总监严跃进：目前拿地的房企，基本上是国企或央企性质，这和此类企业近期财务层面可利用的资金较多有关。应该说是他们看到了此类城市尤其是一线城市土地价值持续上升的态势。另外，如果有闲钱不投资，那么可能后续相关投资策略不会太独立，因为实际情况是很多国企如果地产业务太少或太单一，很容易在国企内部业务整合中被撤销相应的地产投资资格。国企主动拿土地项目，既增加了长期投资的比重，同时也增加了后续房地产投资增值带来的潜在收益。
　　同策咨询研究部总监张宏伟：上述城市地王频现有以下几个原因，一是这些城市楼市

已经出现过热现象，甚至个别城市出现无房可售局面，虽然也*了调控措施，但调控手段较为温和，这在一定程度上助长了企业在土地市场上拿地王的热情；二是各地此轮推出的地块还不错，比如4月份苏州推出的18宗土地、5月底合肥推出的地块，都是因为地段不错而受到房企的追捧；三是在市场已出现供不应求的背景下，地方政府有意控制土地出让节奏，比如南京，使土地市场保持相对热度，并且在土地市场明显频现地王后并没有主动出手制止。
　　2、城市地价分化加剧
　　土地市场是否出现了过热的表现？
　　新城控股副高级总裁欧阳捷：很明显，这些热点城市的土地市场过热必然导致土地更加稀缺，国家发改委等九部委局明确提出：“用地供需矛盾特别突出地区，要严格设定城乡建设用地总量控制目标”，更意味着这些热点城市土地市场过热现象难以扭转。同时，土地过热现象还会向一些目前看起来供求关系弱平衡的城市继续蔓延。
　　易居研究院智库中心研究总监严跃进：目前企业投资圈定的城市约在10个左右，而后如果要平衡城市之间的土地市场热度，那么让一些非热点二线城市成为房企积极进入的区域，显得非常有必要。这样，城市投资价值得到均衡了，房企拿地就会趋于均衡。只有这样，整个土地市场才会均衡、平稳地发展，而不是部分地方特别热，而部分地方的土地无人问津。
　　一些非热点的二线城市包括南昌、长沙、贵阳、石家庄、沈阳、南宁等城市土地市场并不太热，但后续投资机会还是比较大的。后续此类城市在产业导入和土地开发方面需要做一些新的动作。
　　同策咨询研究部总监张宏伟：从上述城市住宅类用地供应来看，商品住宅用地供应较为紧张，这预示着上述城市住宅市场中长期仍然面临供求关系偏紧张的局面。按照常理来讲，增加土地供应才是解决问题之道，但是，从最近两年上述城市的土地供应节奏尤其是今年的供地计划来看，其实并无太多增加供应的做法。从这个角度来讲，这些城市楼市中长期仍然面临房价上涨的压力，地王仍然会频出。
　　3、部分房企或面临资金链断裂风险
　　地价攀升存在哪些风险？
　　新城控股副高级总裁欧阳捷：土地稀缺必然使得地价攀升，地价攀升的风险主要在于：
　　一是推高房价导致泡沫风险。在一些热点城市，地价占房价比例已经超过30%，甚至有的高达40%，推高了房价。
　　二是减少需求形成有价无市。过高的房价必然导致需求要么被抑制、要么被挤走（移师海外），市场萎缩。
　　三是土地价值虚高资不抵债。高地价虽然会形成资产净值高，但只是纸面财富，一旦房价下调，土地资产实际价值也会缩水。
　　易居研究院智库中心研究总监严跃进：地王增加，既说明房企投资拿地的积极性是在增加的，也说明目前房企不差钱。当然一个风险点是，很多房企实际上面临后续产品定价的难题，对于此类地王项目来说，后续增加了项目开发周期放缓等风险。另一个风险是，高价拿地将使得房企解套获利的模式成为关注点，对后续项目的营销是极大的考验。
　　同策咨询研究部总监张宏伟：一线城市和核心二三线城市“日光盘”频现与地王频出的局面会一直持续吗？答案当然是否定的。由于政策面收紧与货币政策从严预期等因素，市场将很快进入调整周期。在楼市下半年即将进入调整期的市场背景下，标榜“高溢价”的企业、以闽系房企为代表的激进型企业、过度依赖民间资本的企业、没有战略规划与风险控制标准的企业，这四类企业受影响预计会比较大，极有可能已经面临资金链断裂或债务违约的风险。
　　4、下半年或迎楼市调整周期
　　会对楼市带来哪些影响？
　　新城控股副高级总裁欧阳捷：货币宽松难以缓解，使楼市成为投资避险与资本保值增值的不二选择，热点城市房价继续上行的趋势不会变。对于非热点但供求关系弱平衡的城市，资金回流向这些城市，创造新的地王，进而导致房价上涨的压力。
　　供大于求的更多是三四线城市，在降准降息降首付的货币政策刺激下，成交量明显上升，房价小幅上涨，刺激新开工面积增加，导致库存不减反增，意味着未来这些城市房价上涨的不可持续。
　　易居研究院智库中心研究总监严跃进：下半年土地市场或降温，这和目前公司债发行收紧、房企土地储备到位等有关系，尤其是银行信贷将开始收紧。
　　同策咨询研究部总监张宏伟：如今楼市调控政策基调为“分城施策”，那么，也就意味着，哪一个城市出现过热状况，哪个城市将面临调控的风险。
　　从市场发展趋势来看，待本轮市场需求在上半年集中释放完毕之时，再加上调控政策收紧、货币政策转向等因素，下一轮市场的阶段性调整也就来临了。在多轮“救市”政策刺激之后，本轮楼市量价齐升最多持续到今年上半年，下半年开始，新一轮的房地产市场集中调整极有可能会来临。

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