业内：二线城市房价政策收紧也没用 众北漂回家抢房

　　“虽然年薪有20多万，但要在北京买房还是非常困难，苏州正好有一个不错的工作机会，我们去年7月就搬过来了。”在北京奋斗6年后，张华(化名)和妻子最终选择了离开，今年5月初刚在苏州圆了买房梦。

业内：二线城市房价政策收紧也没用 众北漂回家抢房
　　事实上，张华还是买晚了。易居研究院智库中心提供的数据显示，苏州(不含昆山、太仓等县级市)今年1-4月份新建商品住宅成交均价为每平方米16969元，相比2015年全年上涨了28.91%。
　　国家统计局5月18日发布的4月70城市房价数据显示，二线城市全面取代一线城市，成为房价上涨先锋，甚至出现了房价上涨“四小龙”，分别是合肥、厦门、南京和未被列入统计的苏州。
　　与此同时，资金充足的房地产开发商已经开始抢滩二线城市，以苏州5月23、24日连续两天拍卖15幅地块的情况为例，其中多幅宅地实施了限价拍卖，最终两幅宅地因竞价太高流拍，而24日成交的11幅地块的平均溢价率达到了115%。
　　中原地产市场研究部的统计数据显示，今年以来苏州的土地成交额高达754.4亿元，同比涨幅高达860%。
　　土地出让首现“熔断”
　　华为虽然已经否认了迁出深圳的传闻，但也警示了不少地方政府，房价“一路狂奔”会逼走不少好企业，最终很可能是“捡了芝麻，丢了西瓜”。
　　不少地方政府已经认识到了一味追求土地财政的弊端。苏州23日、24日连续两天的土地出让就对多幅宅地实施了限价拍卖，最终使得两幅宅地因竞价过高流拍。
　　这一类似股

市“熔断”的机制还是首次出现在土地出让过程中，虽然可以遏制地王的出现，但也有漏洞。“一旦某个房企有‘鱼死网破’的心态，就可以盲目加价，最后触碰红线，导致流拍。”一名房地产业内人士向第一财经记者表示。
　　比如，23日的41号地块拍卖进行到两分钟时，就出现了93轮竞价，最后因竞价超过红线未能成交。
　　24日的拍卖似乎更为理智。当天上午，经过27轮争夺，苏州工业园区中梁地产以总价8314万元竞得苏地2016-WG-29号地块，楼面价10549元/平方米，溢价率45.5%，成为第一块成功出让的“限价地”。
　　“和很多房企一样，我们的定位都是长三角，因此苏州成为我们的重要城市支点，在这块土地旁边，我们收购了一个项目，未来可以和这个土地一起联动开发，降低营销成本。”中梁地产新苏区域公司负责人杨坚南告诉第一财经记者。
　　此后，泰禾集团[0.00% 资金 研报]、天房发展[-0.22% 资金 研报]等公司也纷纷抢下心宜地块。其中，苏地2016-WG-28号地块经过了2小时的拉锯战，最终被泰禾集团以30.99亿元收入囊中，楼面价16743元/平方米，溢价率高达118%。
　　“长三角的火爆基本还是改善型需求带来的，我们调研发现苏州有70%的客户有改善需求，未来的产业机构升级和人口导入都非常理想，因此我们在这里选择落地。”泰禾集团总裁助理兼上海公司总经理刘颖喆对第一财经记者表示。
　　刘颖喆表示，未来马太效应(强者愈强、弱者愈弱)还会继续，房企为了降低风险自然会选择核心城市，因此核心二线城市的土地价格会继续走高。
　　克而瑞房地产研究中心分析师朱一鸣表示，目前不少房企的资金面情况并不差。以上市的万科、保利、招商、绿地为例，一季报显示，四大房企目前手持现金总额分别为531.8亿元、374.8亿元、415.1亿元和438亿元，可谓粮仓丰裕。
　　其他房企也在通过发公司债[0.01%]等手段募集资金。以泰禾集团为例，其在今年5月17日发布了定向增发预案，拟募集资金不超过98亿元。
　　朱一鸣表示，上市房企的资金状况目前都颇为健康，这意味着即便有几块地的价格过高，也无关企业生死。更为重要的是，房企手上现金流充裕也迫使它们不得不拿地扩张。
　　“既然一线城市已经被政策压得死死的，那核心二线城市自然成了众矢之的。”上述业内人士表示。
　　二线城市地王频出
　　开发商转战二线城市必然助涨房价。今年春节后，抢房就不再是一线城市的独有景象了。
　　“我们有一个周六上午约好房东晚上看房，结果房东下午就说房价要涨10万，我们就只能放弃了。”张华告诉第一财经记者，春节后苏州的房子成了香饽饽，最终用150万左右的总价买了一套76平方米的两室一厅，“楼盘叫湖岸名家，现在的报价已经165万了。”
　　在苏州抢到房的并非张华一个人。“我在2015年4月购买了一套住宅，当时的单价是每平方米14000元，该楼盘最新一期的价格已经是26500元了，总的来说房价上涨我还是很开心的。”购房者李海(化名)在电话里告诉第一财经记者，“我在今年4月又在苏州买了一套房。”
　　最近，核心二线城市正不断上演张华和李海的故事，房产的增值不仅让买了房子的人喜出望外，也使房产商拿地的信心更足了。
　　中原地产研究部统计数据显示：以溢价率40%为界限区分地王(同时要求地块成交额超过5亿元)，2016年至今国内已经出现了152宗地王，而2015年全年只有95宗。
　　二线城市成为2016年地王出现最多的区域，且主要集中在南京、苏州、合肥、杭州等核心二线城市。
　　克而瑞的数据显示，4月份以来全国总价排名前十的地块平均溢价率高达106%，绝大多数地块溢价率都超过80%。其中又以南京最多，入榜地块多达6幅，地区热度可见一斑。不久前，葛洲坝[-0.52% 资金 研报]以110%的溢价率竞得河西中部G14地块，折合楼板价为每平方米4.5万元，时隔4个月后再度刷新南京地王纪录。
　　仲量联行研究部总经理周志锋表示，十多年的时间里已经历了数十轮调控，房价虽然有所波动，但总体看房地产市场基本并没有大幅下跌，反而节节攀升。多数人已经形成了这样的坚定预期：房价不会大跌。
　　更多的业内人士则预计，二线城市的火爆并未结束，即便有政策的收紧，也只是给房价增幅降降温。
　　“二线城市涨幅超过一线城市的最主要原因是政策因素。在3月份一线城市*了不同力度的约束性政策抑制了一线城市的价格上涨，而且从限购、限贷政策看，二线城市目前的宽松程度也最大，所以导致在前4月资金宽松的情况下，市场十分活跃。”中原地产首席分析师张大伟告诉第一财经记者。
　　“苏州已经放大土地的规模并收紧预售备案价格，同时未来还可以引用银行政策进行调控，因此市场调节空间很大，预计市场可能出现高位调整。”杨坚南表示。
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