北京楼市政策解读:新政前后购房首付款相差多少?

“9·30”北京楼市新政明确调整了首套房和二套房的认定标准，提升了最低首付款比例，完善了差别化信贷政策。那么，新政前后，首付款的额度有哪些变化?什么样的房子才算二套房?普通和非普通住房又该如何认定?
■政策
9月30日，北京出台楼市调控新政，新政从加大住宅用地供应(加大中低价位、中小套型普通商品房供应比例)、加快自住型商品住宅用地供应、控地价限房价、差别化信贷等8个方面出手。
其中，颇受关注的信贷政策明确要求，购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外)。对拥有一套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%;购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
新政之前，北京对于首套房的首付比例统一为30%，不分普通住房还是非普通住房，此次新政实行了差别化的政策。
解读1
首套和二套房的认定标准
在9·30新政之前，实行“认贷不认房”政策，只要借款人名下无未结清的住房贷款，算首套;只要借款人名下有一套未结清的住房贷款，算二套;借款人名下有二套以上未结清贷款，则拒贷。而9·30新政之后，只有名下无房的借款人才算首套，只要名下有一套房，不管是否结清贷款，都算二套，即“认贷又认房”。
解读2
提高最低首付款比例
在9·30新政之前，首套房(名下无未结清贷款)的最低首付比例为30%，利率执行首套房利率，最低为基准利率的0.85;二套(名下有1套未结清贷款)的最低首付比例为50%，利率执行二套房利率，为基准利率上浮10%。
而9·30新政之后，情况则更为复杂。对于普通自住房，首套房和二套房的最低首付比例分别为35%和50%;非普通自住房的首套房和二套房的最低首付比例分别为40%和70%;自住型商品住房、两限房等政策性住房首套房仍执行30%的最低首付比例。
解读3
普通自住房和非普通自住房的认定标准
链家网根据9·30新政内容，总结出普通自住房需要同时满足的3个条件:
第一是住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上，以评估报告所示容积率为准;
第二是单套建筑面积在140平方米(含)以下，以房产证所示建筑面积为准;
第三是依照房产所在区域，满足所购买房产的单价或总价(满足其一)低于所在区域单价的最高限价或者总价的最高限价。
其中，六环外单价的最高限价是2.376万元/平方米，总价的最高限价是280.8万元/套;六环内五环外的单价最高限价是3.168万元/平方米，总价最高限价是374.4万元/平方米;五环内的单价最高限价是3.96万元/平方米，总价最高限价是468万元/套。
链家网还特别提示，上述3种条件有1条不满足的即为非普通住宅;此外，公房一般为普通住宅，但是对于超过140平方米的公房，大部分银行算普通住房，具体每个银行有差异。
解读4
新政执行节点
2016年10月1日(含)起网签的，按照新政执行，不过，由于银行仍在政策细化中，将不断更新调整，具体按照银行的操作为准。
案例:
那么，在9·30新政前后，首付额度有哪些变化呢?
>>举例1
以五环内一套50平方米400万元的房子为例，网签价400万元，由于是属于普通住宅，新政后购买首套普通住宅首付比例从以前的30%变成35%，因此首付款从120万元变成140万元，比以前要多出20万元;二套房不变，新政前后均执行50%的首付比例。
举例2:
如果是非普通住宅，以80平方米700万元的房子为例，网签价700万元，新政后购买非普通住房，首套的话首付从以前的30%变成40%，因此首付款从210万元变成280万元，首付多出70万元;而二套房的首付比例从以前的50%变成70%，首付款从以前的350万元变成490万元，首付多出140万元。

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