北京单价10万+顶豪成交暴增5倍 新地王为旧地王解套

在一线城市频频造地王的催化下，京沪今年进入“顶豪年”。单价“10万元+”，总价2000万元以上豪宅成交量爆棚。

据中原地产研究部统计数据显示，2016年前5个月，北京单价“10万元+”的顶豪签约162套，与2015年同期的25套相比，同比上涨548%。

无独有偶，据上海链家市场研究部统计数据显示，截至5月29日，上海2016年新房市场中顶级豪宅（成交均价10万元/平方米以上）成交量为528套，与去年同期相比大幅上涨5.1倍，仅前5个月成交量便达到去年全年成交量的86.6%。

“上市房企动辄上百亿元大规模低成本公司债获批，推升了地王的持续出现，邻居‘新地王’的出现为旧地王的解套创造了条件，目前市场上去化速度较快的顶豪项目正在加速抢夺高净值人群。”有业内人士向《证券日报》记者透露，在顶豪遍地的京沪楼市中，未来地王的入市难度将很大。

旧地王消耗高端需求

据中原地产研究部统计数据显示，今年前5个月，北京共有26个豪宅项目签约单价属于“10万元+”范围，其中总价5000万元以上顶豪签约接近30套。

《证券日报》记者注意到，目前在售顶级豪宅去化量较高的基本都是旧地王，或者老项目的后期房源。例如，使馆壹号院(楼盘资料) 签约36套、中赫·万柳书院签约25套、琨御府签约22套、泛海国际(楼盘资料) 签约19套、龙湖·西宸原著签约9套等。

值得注意的是，随着新地王的持续诞生，一线城市顶豪供应量将增加，但顶豪的主要购买力高净值人群去年却迎来首次下滑。

据莱坊携手中银国际发布的2016年《财富报告》显示：十年间，全球超高净值人士的数量增长了61%，其中新兴经济体的增幅最高，预计到2025年，全球超高净值人士的人数将增长41%至263483名，增幅较过去十年放缓。而十年来，超级富豪人数在2015年首次出现下滑。

不过，莱坊亚太区研究部主管NicholasHolt接受媒体采访时表示，总体而言，超高净值人士在全球物业投资，特别是豪宅投资上存在较强需求。根据调查，平均住宅房产占超高净值人士投资财富的四分之一。54%的受访者表示其客户在过去十年间增加了对住宅物业的投资，逾40%的受访者预期此类投资将会在未来十年继续增加。

然而，在全球资产配置中，中国京沪两市能够吸引的超级富豪到底有多少？虽然一线城市豪宅仍会热销，但另一个市场现象则是，过去高溢价地块和开发商增加豪宅附加值能力较强的已入市销售的顶豪项目正在抢夺高端需求。

别墅类豪宅遭抢

事实上，相比高端公寓、平层豪宅，更具稀缺性的别墅产品热度似乎更高。

据中原地产研究部统计数据显示，今年前5个月，北京别墅类物业签约已经达到了2344套，合计签约金额达到了254亿元，同比上涨了187%，签约金额上涨更是高达206%，甚至出现了单月成交量首次突破700套的历史纪录。

从供给端来看，自2003年别墅用地禁批之后，相比公寓豪宅、平层大宅，别墅成为北京高端市场上“稀缺之中的稀缺产品”，供应量少，需求旺盛，更是全球资产配置的保值之选。目前来看，北京整体别墅市场库存在7000套左右，而一线城市豪宅量价齐升的市场预期已带动了别墅产品的热销。

据了解，北京中央别墅区和京西板块正在发力，上述成交量较为集中的项目在此多有聚集，尤其是过去地王频出的中央别墅区心脏孙河板块。2013年，龙湖第一个进入孙河，开发了龙湖·双珑原著(楼盘资料) 。随后，泰禾、中粮、首开、懋源等开发商也纷纷进入，短短3年时间，孙河成为北京最受瞩目的板块，这也促成了龙湖地产(龙湖·时代天街 龙湖·香醍溪岸)对该区域的“二回头”。

龙湖地产北京公司副总经理李亮表示，“龙湖的二回头，携手首开、保利、平安一起将在壹号别墅区打造第四个原著产品——景粼原著(楼盘资料) ，这也打破了龙湖以往在一个板块内只做一个原著项目的惯例。”

而在京西板块上，不但有5000万元量级的龙湖·西宸原著成交。京西板块的新晋顶豪成员万年·园博墅也加入了3000万元以上量级别墅队伍。据记者了解，万年·园博墅仅7套联排、2套双拼，一共9套。据万年基业方面人士向《证券日报》记者透露，关注该项目的高净值人群恰是新兴经济体的代表，创投、高科技等行业的年轻化企业主偏多。“样板间刚刚开放，我们就成交了1套”，该人士如是透露。

实际上，2014年以来，京西高端市场交易量猛增，该区域地缘性客户较多，甚至有的项目80%以上的客户基本都是集中在西北片区的，因此多数单盘成交额都超过20亿元。

某熟悉该区域的市场人士向记者表示，万年·园博墅虽地处京西五环，但周边土地升值速度也超过市场预期。另据接近万年基业人士透露，万年基业早就开始转型区域发展商。该别墅项目所在地块位于万年基业多年前打造的长辛店生态城区域，属于万年·园博府复合生态社区的一种业态配置。而万年·园博府占地10万平方米，建筑面积24万平方米，社区整体绿化率高达40%，集联排别墅、普宅、SOHO、商业于一体。鉴于此，从投资角度看，项目有成本优势，升值空间相对较高。

据悉，目前西山的某别墅产品建委拿证价已达9万元/平方米。此外，年初以来，北京地王频现，门头沟、大兴的楼面地价已达5万元/平方米。这意味着，未来北京热点新城的房价将直逼“8万元+”。在此背景之下，现房别墅产品，加之提供定制服务来提升项目附加值，减少对期房付款的资金沉淀，能够释放购买者资产的流动属性，这对富豪的吸引力更大，也会刺激高端项目的成交速度和成交量。

值得注意的是，从京沪两地地王入市节奏来着，无论是公寓豪宅还是高总价别墅业态，此类已经入市的旧地王和老项目的后期房源正在抢夺这个市场上超级富豪需求，那么，竞品增加、地价更高的未来入市的新地王日子将更加难过。

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