上海“3·25新政”后首拍 房企抢出仨“地王”

　　5月11日，上海举行“3·25新政”之后的首次集中土地使用权拍卖会。经历了4月的空档期，此次推出的四幅地块吸引到了碧桂园、金地、融创等几十家房企竞相抢购。最终，奉贤区和松江区共计三幅纯宅地成交溢价均超过100%，且先后刷新各自区域的“地王”价格。

上海“3·25新政”后首拍 房企抢出

仨“地王”

　　一天诞生三个“地王”，即便是在大上海，这种现象也并不多见。因此，有市场人士担心这是否会刺激监管层*更多更严格的房地产调控政策。对此，有分析人士指出，上海地价走高有该市“十三五”规划*供地的客观因素。此外，“3· 25新政”效果目前仍在观察期，估计短期内不会有更紧的调控政策*。
　　值得一提的是，近期部分二线城市也先后拍出多块“地王”。
　　地价超过当地现房价格
　　在当天上午的竞拍中，奉贤区南桥新城16单元36-03地块有24家房企参与竞拍，但最终被象屿联合体以21.5亿元的总价拿下，溢价率为126.25%，楼面价达22625元/平方米。这也是奉贤区南桥新城新“地王”，此前南桥最贵的一幅宅地，是去年12月由中铁集团取得的奉贤区南桥镇D-01-13区域地块，总价38亿元，楼板价19179元/平方米。
　　而到了下午，松江区泗泾的两块地成为整场拍卖会争夺最激烈的目标。
　　其中，松江区泗泾SJSB0003单元10-05地块被格力地产以19.65亿元的总价竞得，溢价率达109.04%，楼面价达37674元/平方米，成为该区域“地王”。但不到半个小时后，该区域“地王”再次易主，融创以30.05亿元竞得SJSB0003单元12-01地块，溢价率为111.62%，楼面价达38291.33元/平方米。
　　一天三个“地王”，即使在上海这样的一线城市，这样的现象也是很罕见的。对此，上海中原地产市场分析师卢文曦表示，这跟上海的“十三五”规划有关。根据规划要求，到2020年，上海要守住3185平方公里的建设用地红线。而2014年底，全市建设用地规模已突破3100平方公里，十分接近政策“天花板”。
　　上海某投资管理有限公司人士也表示，上海用地不够，供求不平衡，土地价格难免上升。
　　他进一步指出，“虽然上海划定了2500万的人口红线，但作为一线大城市，估计今后人口还是会呈现流入状态的。”
　　值得一提的是，记者调查发现，泗泾地块周边万业梦立方在售，精装修均价为3万元/平方米。万业名苑4月以来的成交均价约2.6万元/平方米。也就是说，松江区这两幅地块的楼面价已经反超该区域目前在售楼盘的市场价，通俗点儿说就是“面粉比面包贵”。
　　“3·25新政”效果打问号
　　值得注意的是，“3·25新政”实施之后，上海房地产市场此前已经出现“降温”迹象。
　　根据上海链家研究咨询部统计的数据，4月上海新房成交量大幅下滑达5成以上，为去年“3·30新政”以来的第二低位，仅高于今年2月春节期间的成交量。成交价格较上月继续下滑，跌破3.3万元/平方米，为近7个月新低。
　　然而，昨日新政之后首次土地拍卖，上海便出现了三个“地王”，这令不少人担忧会否刺激监管层*更多更严格的房地产调控政策。
　　对此， *直言，土地价格终究会反映在房价上，“3·25新政”效果恐怕要打折扣了。开发商的强势入市，至少在心理预期上抬高了房价。
　　不过， *同时表示，“3·25新政”刚*还不到两个月，仍处于观察期，估计至少半年内，不会有更紧的政策*。
　　公开资料显示，北京在2010年3月15日的土地拍卖中，“地王”纪录在一天内三度被刷新。40天之后，调控楼市的“新国十条”便*。一天三“地王”也被普遍认为是招致楼市调控的重要*。
　　业内：后期政策难收紧
　　记者注意到，不仅仅是上海这样的一线城市，二线城市近期也是“地王”频现。
　　比如，5月5日，阳光城以19846.39元/平方米的楼面价刷新杭州市萧山区的纪录，成为萧山最新“地王”。之前的4月22日，保利子公司厦门中璟房地产开发有限公司以54.26亿元竞得同安区同安新城2016TP02地块，楼面价25838.1元/平方米，溢价率149.59%，该地块刷新了厦门土地市场的总价和岛外楼面单价纪录，成为厦门双料“地王”。
　　此外，苏州4月拍卖出去的13块土地，有12块地价比起始价翻倍，最高溢价率为318.85%。
　　对此，业内*指出，二线城市“地王”频出，一方面与这些城市的供求关系有关——从去化周期看，苏州、南京、杭州这几个城市的去化周期甚至小于6个月，房价上涨的预期肯定会提高，开发商必然会抢地；另一方面，一线城市，特别是上海的限购措施相对严格，需求外溢明显，在上海没有拿到地的房企往往会退居二线城市。
　　克而瑞研究中心此前也发文指出，在热点城市，由于经济基础较好，人口导入能力较强，库存问题本来就不严重，因此在本轮的去库存政策之下，部分城市成交明显过热，出现了房价过快上涨、投资泡沫累积的现象。
　　*认为，这些一二线城市出现的“地王”就是泡沫，但是泡沫什么时候破、甚至会不会破则无从知晓。他指出，在目前利率下行的背景下，人们缺少一个好的投资渠道，而房地产是相比之下不错的一个投资渠道。
　　对于后期政策动向，相关人士表示，虽然“地王”频出，但是后期政策收紧的几率并不大。

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